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近日，杭州市規(guī)劃和自然資源局對多宗地塊控制性規(guī)劃局部調(diào)整相關內(nèi)容進行公示，這些地塊分布在拱墅區(qū)的東新板塊、蕭山區(qū)的市北板塊等地，多宗原規(guī)劃為商業(yè)用地的地塊擬調(diào)整為住宅地塊，也就是俗稱的“商改住”。

(資料圖片僅供參考)

一般來說，規(guī)劃為商業(yè)用地的地塊，會建設商場、寫字樓和酒店等設施，是板塊內(nèi)各類配套設施的重要組成部分，規(guī)劃為住宅用地的地塊，則會建設供居民居住的住宅小區(qū)。

多宗地塊擬“商改住”，這是為什么？

東新地塊擬新增大量住宅

市北擬新增多宗宅地

近期擬進行“商改住”的地塊中，位于拱墅區(qū)東新板塊的東新單元XC0607-04、06、10、12、13、15、39地塊關注度較高，這一地塊曾被融創(chuàng)競得，后被退地。

地塊靠近東新園地鐵站，處在長浜路以西、東新路以東、德勝路以北、香積寺路以南的范圍內(nèi)，總用地面積為12.93公頃，調(diào)整主要為住宅部分，共計新增了4.4445公頃住宅用地。

XC0607-10地塊由1.3726公頃增加為2.0085公頃住宅用地，性質由商品住宅轉為共有產(chǎn)權房，XC0607-06由商業(yè)商務用地調(diào)整為住宅用地、幼兒園用地以及公園供地，新增2.5470公頃住宅用地，XC0607-39地塊由公園兼社會停車場用地調(diào)整為住宅用地，新增1.8773公頃住宅用地，XC0607-13地塊由2.7831公頃降低為2.1674公頃。

若最終調(diào)整方案落地，地塊內(nèi)原本面積約13萬平方米的商業(yè)商務建筑將被取消，并新增大量住宅用地，其中還包含了共有產(chǎn)權房等公益性設施。

蕭山市北擬新增多宗住宅用地，其中不少由原商業(yè)商務或科研用地調(diào)整而來，分布在興議地鐵站周邊、市北東等地。

規(guī)劃目前仍處在公示期，這些地塊是否確定改為住宅，還要以最終批復的規(guī)劃為準。根據(jù)我們了解到的最新情況，考慮到蕭山市北部分居民的訴求，市北板塊相關規(guī)劃還未完全確定最終的用地方案，考慮到蕭山市北部分居民的訴求，相關部門將充分結合意見對規(guī)劃方案進行優(yōu)化完善。

可進一步滿足市民購房需求

保證土地供應活力

目前，杭州的城鎮(zhèn)建設用地供應就只能以政府 “招拍掛”形式出讓?！罢信膾臁钡慕ㄔO用地，又依據(jù)用途分為居住、商辦、工業(yè)等類別。不同類別就像不同性別一樣，有著不可逾越的紅線，不僅因為其功能、使用年限而不同，而且價格差異較大。

一般來說，同一區(qū)域地塊，住宅地塊最貴，商業(yè)地塊次之，工業(yè)最地塊便宜。因為有價差，因而不可以隨意變換性質，但近年來，杭州有多宗地塊的規(guī)劃進行過調(diào)整，比如一些購房需求較大，但土地資源緊缺的板塊，在經(jīng)過各類合法合規(guī)的流程之后，將商業(yè)地塊調(diào)整為住宅地塊，來滿足旺盛的購房需求。

業(yè)內(nèi)人士分析，過去一段時間內(nèi)，杭州部分區(qū)域的住房和土地供應一直低于需求，“商改住”的一個明顯的效應，可以加大住宅的供應量，抑制房價過快上漲的趨勢，保持城市競爭力，甚至可以加快開發(fā)商的資金流轉，促進行業(yè)發(fā)展。

此外，根據(jù)市場需求及時調(diào)整供地類別，也能保證地方政府土地供應的活力，吸引充足的買家，使地方性的“土地財政”有一定可持續(xù)性。

考慮居民和城市發(fā)展的實際需求

是“商改住”的一大關鍵所在

值得注意的是，在目前的土地市場行情下，開發(fā)商拿回報率更高的住宅用地都呈現(xiàn)出較為謹慎的態(tài)度，而商業(yè)用地的回報率和兌現(xiàn)周期往往不如住宅用地，開發(fā)商在拿商業(yè)用地的時候則會更為謹慎。

換句話說，商業(yè)用地比住宅用地或許更難賣。

不過，業(yè)內(nèi)人士也指出，在規(guī)劃將商業(yè)用地更改為住宅用地的過程中，必須考慮居民和城市發(fā)展的實際需求，這是“商改住”的一大關鍵所在。

如城市中的某些區(qū)域，集聚了大量的商業(yè)地塊，建起了多家商場和多幢寫字樓，但由于居民數(shù)量和消費力較弱，未能滿足需求，導致商場生意不好，寫字樓入住率較低，這時或許可以考慮將未出讓建設的商業(yè)地塊調(diào)整為住宅地塊，一是避免過度建設，二是為區(qū)域內(nèi)帶來更多的住宅供應，集聚更多居民，盤活已有的商業(yè)設施。

但部分區(qū)域原本就比較缺少商業(yè)設施，配套水平較差，直接影響到了居民的生活品質甚至阻礙了區(qū)域的發(fā)展，這時就需要保證充足的商業(yè)用地供應，不可隨意將商業(yè)用地更改為住宅用地，從而對城市發(fā)展造成負面影響。

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